Ein Leerverkauf wird nicht als solcher bezeichnet, basierend auf der Zeit, die zum Abschluss der Transaktion benötigt wird, da der durchschnittliche Leerverkauf zwischen 3 und 9 Monaten dauern kann. Vielmehr wird es auf der Grundlage des „Leerverkaufs“ einer Bank auf den für eine bestimmte Hypothek fälligen Betrag benannt.
Leerverkäufe werden im Allgemeinen verwendet, wenn der Verkäufer sowohl mit Zahlungen im Rückstand ist als auch mehr schuldet, als die Immobilie wert ist.
Ihr Ziel als Investor ist es, die Kontrolle über die Immobilie zu erlangen, im Namen des Verkäufers über einen Rabatt zu verhandeln und die Immobilie mit Bargeld zu erwerben. Die Banken werden eine sofortige Bargeldtransaktion als Gegenleistung für die Diskontierung der Hypothek verlangen. Daher müssen zukünftige Leerverkaufsinvestoren Zugang zu beträchtlichen Barmitteln haben.
Denken Sie daran, dass das Geld nicht Ihr eigenes sein muss. Möglicherweise haben Sie Zugang zu guten Hartgeldverleihern, privaten Kreditgebern oder den Rentenkonten anderer Personen. Es wird sich in der Regel nicht um einen herkömmlichen Kredit handeln, da die Banken bei der Gewährung eines Skontos nicht 90 Tage auf ihr Geld warten wollen. Aber wenn Sie selbst kein Geld haben oder Zugriff auf das Geld anderer haben, dann ist dies nicht die Strategie für Sie.
Leerverkäufe zu tätigen ist auch nicht die angenehmste Aufgabe. Das Gespräch mit verstörten Hausbesitzern kann für manche Menschen emotional anstrengend sein. Der Umgang mit der absoluten Ineffizienz von Banken kann frustrierend sein. Auch die Organisation aller notwendigen Unterlagen kann eine ziemliche Aufgabe sein.
Wenn Sie jedoch über hervorragende organisatorische Fähigkeiten, Geduld und Einfühlungsvermögen verfügen, eignen Sie sich möglicherweise hervorragend für Leerverkäufe.
Warum sollten Hausbesitzer bereit sein, jemand anderem einen Leerverkauf zu gestatten? Nun, die Konkursanmeldung oder die Zwangsvollstreckung eines Eigenheims kann für die Kreditwürdigkeit einer Person für sieben bis zehn Jahre verheerend sein.
Ein Leerverkauf Ihres Hauses kann jedoch die Kreditwürdigkeit eines Hausbesitzers nur für 2 Jahre beeinträchtigen.
Wenn der Hausbesitzer also ohnehin Gefahr läuft, sein Haus zu verlieren, spart er sich eine Menge Geld, indem er einem Investor erlaubt, in seinem Namen mit der Bank zu verhandeln.
Es ist wichtig zu beachten, dass der Hausbesitzer keinen Leerverkauf für sein eigenes Haus durchführen kann, noch darf er in irgendeiner Weise finanziell von einem Leerverkauf profitieren. Aus Sicht der Banken sind sie bereit, einen Verlust hinzunehmen und sich von einem notleidenden Vermögenswert zu trennen, solange der Hausbesitzer nicht von der Transaktion profitiert. In diesem Fall verlangt die Bank eine „Lose-Lose“-Transaktion, bei der beide Parteien Opfer bringen müssen.
Dies bedeutet, dass ein Investor nicht anbieten kann, den Verkaufspreis mit dem Hausbesitzer zu teilen. Sobald der Hausbesitzer einem Leerverkauf zustimmt, verkauft er das Haus, er darf weder profitieren, noch darf er nach der Transaktion im Haus wohnen.
Es gibt einige andere potenzielle Fallstricke, die ein ethischer Investor dem Verkäufer mitteilen sollte. Abgesehen von bestimmten Bedingungen gemäß dem Mortgage Forgiveness Debt Relief Act von 2007, beachten Sie, dass die I.R.S. könnte den Schuldenerlass als Einkommen betrachten. Es gibt auch keine Garantie dafür, dass ein Kreditgeber, der einen Leerverkauf akzeptiert, einen Kreditnehmer nicht rechtlich für die Differenz zwischen dem geschuldeten Betrag und dem gezahlten Betrag verfolgt. In einigen Staaten wird diese Menge als Mangel bezeichnet. Ein Anwalt kann feststellen, ob Ihr Darlehen für ein Mangelurteil oder einen Anspruch qualifiziert ist. Schließlich kann die Bank entscheiden, die gesamte Schuldverschreibung fällig zu stellen, indem sie sich auf die Klausel „Fällig bei Verkauf“ beruft. Obwohl diese Folgen selten sind, ist es immer eine gute Idee, den Verkäufer über die Möglichkeiten zu informieren.
Wie bereits erwähnt, ist für einen Leerverkauf eine Menge Papierkram erforderlich. Der beste Rat ist, sich mit Ihrem Team, insbesondere Ihrem Anwalt und Ihrer Titelfirma, zusammenzusetzen, um die erforderlichen Formulare zu erstellen. Wenn Sie zum ersten Mal mit der Bank sprechen, finden Sie außerdem heraus, ob sie ein Anforderungspaket für Leerverkäufe hat, das Sie ausfüllen müssen. Ich habe auf die harte Tour gelernt, dass einige Banken andere Anforderungen haben als andere. Zurück zu einem Hausbesitzer zu gehen und ihn Papierkram mehrmals ausfüllen zu lassen, ist unprofessionell und unnötig schmerzhaft für den Hausbesitzer. Machen Sie Ihre Hausaufgaben und lassen Sie sie diesen Prozess nur einmal durchlaufen.
Im Folgenden sind einige der Formulare aufgeführt, die im Allgemeinen für die Durchführung eines Leerverkaufs erforderlich sind:
o Berechtigung zur Herausgabe von Informationen. Erforderliches Formular für die Bank. Der Verkäufer ermächtigt meine Mitarbeiter, Partner, die Title Company und mich, im Namen der Verkäufer mit der Bank, Gläubigern und/oder Pfandgläubigern zu sprechen. Die Banken werden in der Regel erst mit Ihnen sprechen, wenn sie eine Kopie dieses Formulars erhalten haben. Begrenzte Vollmacht. Anstelle des Vollmachtsformulars kann eine eingeschränkte oder spezialisierte Vollmacht verwendet werden. Dieses Formular ist ideal, wenn der Verkäufer aus irgendeinem Grund nicht an der Unterzeichnung teilnehmen kann. Muss von beiden Parteien unterschrieben und notariell beglaubigt werden.
o Immobilienverkaufs- und/oder Kaufvertrag. Erforderliches Formular für die Bank. Skizziert den Hausverkauf zwischen Käufer und Verkäufer. Im Allgemeinen ist es am besten, das am häufigsten genehmigte staatliche Formular zu verwenden.
o Allgemeine Garantieurkunde. Eine allgemeine Garantieurkunde ist eine Art von Urkunde, bei der der Gewährer (Verkäufer) garantiert, dass er oder sie das eindeutige Eigentum an einer Immobilie besitzt und berechtigt ist, diese an Sie zu verkaufen. Dieses Formular wird der Eigentumsgesellschaft ausgehändigt, um zu zeigen, dass der Verkäufer es mit dem Verkauf von Eigentum ernst meint. Es befindet sich auf einem Treuhandkonto und wartet auf die Genehmigung. Ihre Title Company und Ihr Anwalt können Sie beraten, wann Sie eine Einreichung vornehmen müssen.
o Treuhand-Auszahlungsautorisierung. Wenn auf dem Treuhandkonto noch Geld vorhanden ist, würde dies für das Darlehen gelten. Die signierte Kopie geht an die Bank.
o Härtefallbrief. Dieses Schreiben sollte vom Verkäufer handschriftlich verfasst werden, in dem die Situation, in der er sich befindet, detailliert beschrieben wird und warum dieser Leerverkauf für ihn von Vorteil wäre. Um diese Informationen zu validieren, benötigt die Bank vom Verkäufer grundlegende Finanzinformationen.
o Grundlegende Finanzinformationen. Die Banken möchten im Allgemeinen Steuern, Gehaltsabrechnungen, Kontoauszüge und andere Finanzinformationen einsehen, um die finanzielle Situation des Verkäufers zu ermitteln. Die Vorlage einer Gewinn- und Verlustrechnung oder einer Bilanz wird Ihnen bei der rechtzeitigen Erfassung dieser Informationen sehr helfen.
Ich empfehle, diese Formulare mit Ihrem Anwalt zu erstellen und den Verkäufer diese Formulare unterschreiben zu lassen und eine notariell beglaubigte Kopie in Ihrer eigenen Akte aufzubewahren:
o Offenlegungs- und Bestätigungsformular für Leerverkäufe. Dieses Formular listet einige der Dinge auf, die schief gehen könnten, wie z. B. die oben aufgeführten Ereignisse. Dieses unterschriebene Dokument kann Ihnen helfen, wenn ein verärgerter Verkäufer ein Jahr später Steuern zahlen muss und behauptet, Sie hätten ihn betrogen.
o Fälligkeitsbestätigungsformular. Dieses Formular besagt, dass die Banken während des Prozesses des Leerverkaufs entscheiden können, den Kredit fällig zu stellen. Da der Verkäufer dem Verkauf seines Hauses zustimmt und seine Zahlungen eingestellt hat, macht diese Taktik der Bank wenig Sinn. Aber es kann vorkommen. Es ist immer eine gute Idee, den Verkäufer auf das Worst-Case-Szenario vorzubereiten.
Sobald die Bank alle Dokumente in der Hand hat, wird sie eine Brokers Price Opinion (BPO) autorisieren. Das BPO bestimmt den Wert des Hauses anhand seines Zustands und anhand des Marktwerts vergleichbarer Häuser in der Nachbarschaft. SIE MÖCHTEN WÄHREND DER BPO-INSPEKTION IMMER PRÄSENZ SEIN. Wieso den? Zur Beeinflussung des BPO! Weisen Sie auf alles hin, was mit dem Haus nicht stimmt. Geben Sie an, was Ihrer Meinung nach der niedrige Wert ist. Je niedriger der BPO, desto niedriger werden Sie das Haus abholen!
Sobald das BPO bei der Bank eingegangen ist, wird sie Ihr Angebot entweder annehmen oder ein Gegenangebot machen. Dieser Teil kann für viele Investoren wirklich frustrierend sein! Ich habe 4 Monate mit Leerverkäufen verbracht, nur um am Bankschalter mein Angebot mit einem Preis zu haben, der höher ist als jeder der vergleichbaren auf dem Block! Banken sind nicht immer vernünftig, was sie für ein Haus verlangen. Zurück zum Verkäufer zu gehen und ihm zu sagen, dass das Geschäft nicht akzeptiert wird, sowie die Tatsache, dass Sie gerade 4 Monate umsonst gearbeitet haben, kann entmutigend sein.
Nun gibt es Möglichkeiten, einer Bank entgegenzuwirken. Stellen Sie zunächst Bilder der Immobilie bereit, die alle Mängel zeigen. Geben Sie zweitens Schätzungen darüber an, wie viel es kosten wird, den Marktwert zu erreichen. Stellen Sie drittens alle anderen Statistiken bereit, die die Bank beeinflussen würden, wie z. B. Kriminalitätsrate, Zwangsvollstreckungsraten, durchschnittliche Handelstage für das Gebiet. Viertens, gehen Sie im Detail durch, wie viel Zeit und Geld es die Bank kosten wird, an einer Auktion teilzunehmen, und wie Ihr Angebot ihnen großen Nutzen bringen wird. Merken; es geht um die bank, nicht um sich selbst und ihre bemühungen! Sie möchten die Bank dazu bringen, Ihnen dieses Eigentum zu geben, aus Angst, dass sie das Eigentum für lange Zeit reparieren und behalten müssen. Da dies nicht das Geschäft der Bank ist, werden Sie mit der Annahme Ihres Gegenangebots umso erfolgreicher sein, je mehr Sie sich darauf konzentrieren.
Wenn Sie sich schließlich auf einen Preis geeinigt haben, können Sie mit der Vermarktung der Immobilie beginnen. Während dieser Zeit müssen Sie dafür sorgen, dass der Verkäufer die Immobilie räumt, falls er oder sie dies noch nicht getan hat. Dann müssen Sie das nötige Geld beschaffen, um das Geschäft abzuschließen und den Abschluss zu planen. Finden Sie schließlich einen Käufer für die Immobilie und ernten Sie die Früchte Ihrer Bemühungen!
Das Folgende wäre ein Beispiel für einen erfolgreichen Leerverkauf.
o Marktwert der Immobilie: 200.000 $
o Verkäufer schuldet: 210.000 $
o Nachdem er alle Dokumente bei der Bank eingereicht und das BPO beeinflusst hat, kommt er oder sie mit folgendem Wert zurück: 180.000 $
o Bankrabatte 80 % – 144.000 $
o Investor verkauft innerhalb von 30 Tagen – 185.000 $
o Anlegergewinn – 41.000 $ abzüglich Gebühren
Stellen Sie sich vor, Sie führen 1 Leerverkauf pro Jahr durch. Würde das Ihre Finanzen verbessern? Wie wäre es mit 2 pro Jahr oder 1 pro Quartal? Oder wie wäre es mit 1 Leerverkauf pro Monat? Das Potenzial, mit Leerverkäufen Geld zu verdienen, ist groß.
Denn unabhängig vom Markt oder der Wirtschaft, wenn Sie ein Haus günstig genug kaufen und weit genug unter dem Marktwert vermarkten können, werden Sie das Haus verkaufen und einen Gewinn erzielen! Mit Leerverkäufen können Sie Eigenkapital schaffen, wo es sonst nicht vorhanden wäre. Es ist ein 'Gewinn' für jede Party. Der Verkäufer ist zufrieden, weil er den Zwangsvollstreckungsprozess nicht durchlaufen hat und seinen Kredit innerhalb von 2 statt 10 Jahren reparieren kann. Die Bank ist zufrieden, weil sie trotz der Abschreibung einen notleidenden Vermögenswert von ihrem Konto entfernt hat und mit der Kreditvergabe beginnen kann mehr. Und Sie sind glücklich, weil Sie erfolgreich eine profitable Transaktion durchgeführt haben!
Wenn Sie also eine empathische Persönlichkeit und viel Geduld und Organisationstalent haben, dann ist dies vielleicht die perfekte Strategie für Sie!
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