Das Einmaleins der Immobilien-Investition: Warum Immobilien so phänomenal lukrativ sind. Das verständlichste Immobilienbuch betreffend Anlageimmobilien und selbstgenutze Wohnimmobilien.

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Verkaufen Sie Ihr Haus im Jahr 2014: Tipps und Fallen

Da sich der Immobilienmarkt nach einem schönen Anstieg vom Tiefpunkt 2010 etwas abgekühlt hat, fragen Sie sich möglicherweise, wohin sich der Markt entwickelt.

Gute Frage.

Da keiner von uns eine Kristallkugel hat (von der ich weiß), können Sie nicht genau wissen, was der Markt als nächstes tun wird. Hier sind einige mögliche Situationen:

1. Der Markt wird einen kurzfristigen Höhepunkt finden und für eine Weile stagnieren. Dies bedeutet, dass die Kauf- und Verkaufsaktivitäten neutral sind und die Preise ohne große Auf- oder Abschwünge stabil bleiben. Dies ist das Szenario, das am wahrscheinlichsten erscheint.

2. Der Markt wird im Frühjahr wieder aufwachen und der Kauf wird die verfügbaren Immobilien übertreffen und die Preise werden entweder sanft oder schneller steigen. Mit einem Anstieg der Zinssätze um etwa 50% (die Zinssätze für die 30-jährige Staatsanleihe stiegen von unter 2,60% im Juli 2012 auf etwa 4,00% Ende 2013) im letzten Jahr und Hypothekenanträgen, die ein 10-Jahrestief erreichten, war dieses Szenario könnte einige Hindernisse haben.

3. Der Markt wird sich verlangsamen und Häuser, die auf den Markt kommen, werden die Käufer, die nach Bankkrediten suchen und diese genehmigen, überholen und die Preise umkehren. Hierfür gibt es verschiedene Faktoren, wie die im vorherigen Szenario erwähnten Zinssätze und Hypothekenanträge oder wenn die USA in eine andere Rezession geraten (da Rezessionen normalerweise alle 5-7 Jahre auftreten und wir seitdem keine mehr hatten der letzte endete 2009). Dies würde die Immobilien belasten und einen Preisverfall auslösen. Der Eintritt in eine Rezession ist in diesem Jahr möglicherweise nicht möglich. Sie sollten jedoch in naher Zukunft darauf vorbereitet sein.

Was sollte man angesichts dieser möglichen Situationen tun?

Das erste, woran man denken muss, ist die Realität. Erwarten Sie nicht, dass sich die Märkte in einer geraden Linie bewegen. Viele Verkäufer hielten an den Häusern fest, die sie 2007 verkaufen wollten, in der Hoffnung, den bestmöglichen Preis zu erzielen (viele von uns eingeschlossen), und sahen uns mit Immobilien konfrontiert, die nicht um jeden Preis verkauft werden konnten. Denken Sie daran in diesem Markt. Wenn Sie verkaufen möchten oder müssen und einen guten Preis erzielen können, ist es sinnvoll, diesen zu nehmen. Selten verkauft jemand zum absolut möglichen Höchstpreis.

Ein weiterer Faktor, der bei der Entscheidung für einen Verkauf berücksichtigt werden muss, ist folgender: Ist es für Sie finanziell sinnvoll, dies zu tun? Wenn der Preis, den Sie erhalten können, das abdeckt, was Sie benötigen, und es Ihnen ermöglicht, aus der Immobilie auszusteigen, haben Sie einen fairen Marktpreis erhalten und Ihre Situation verbessert.

Und schließlich weiß, wie bereits erwähnt, niemand, wie die Zukunft aussehen wird. Die Märkte sind heutzutage von Natur aus volatil. Es ist gut, einen Backup-Plan zu haben, falls Sie Ihr Haus jetzt oder in den kommenden Monaten verkaufen müssen. Wenn Hypothekenanträge aus irgendeinem Grund plötzlich versiegen und diejenigen, die kaufen möchten, keinen Kredit mehr erhalten können, wie werden Sie verkaufen?

Um diese letzte Frage zu beantworten, sollten Sie Folgendes beachten:

Seien Sie offen für kreative Lösungen.

Eine besonders effektive Lösung für das Problem eines nicht verkauften Hauses ist eine Leasingoption (oder Mietkauf). Dies ist der Fall, wenn Sie einen Mieter finden, der Ihr Haus kaufen möchte, aber aus irgendeinem Grund mehr Zeit benötigt, um sich zu qualifizieren. Dies kann daran liegen, dass noch nicht genügend Anzahlungen eingespart wurden oder dass kleinere Kreditprobleme länger dauern, bis sie behoben sind. Der Grund, warum dies eine so mächtige Strategie ist, ist, dass dieser Pool von "geheimen" Käufern die herkömmlichen Käufer von Bargeld oder diejenigen, die 20% weniger und perfekte Kredite haben, bei weitem überwiegt. Diese Mieter-Käufer haben gute Jobs, stabile Familien und wollen am amerikanischen Traum teilnehmen, ein eigenes Zuhause zu haben. Sie brauchen nur etwas mehr Zeit, um sich zu qualifizieren.

Die Vorteile des Verkaufs Ihres Hauses mit einer Leasingoption sind enorm. Zunächst erhalten Sie den vollen Marktpreis, ohne bis zu 10-12% an Provisionen, Gebühren und Abschlusskosten zahlen zu müssen. Zweitens sind die Mieter-Käufer bei der Einrichtung einer guten Mietoption für alle täglichen Reparaturen und die Verwaltung verantwortlich. Was groß ist, da diese Leute das Haus als ihr Haus betrachten, nicht nur eine andere Miete, um Müll zu entsorgen und zur nächsten zu wechseln (wie es der Fall wäre, wenn Sie nur das Haus vermieten würden). Und schließlich ist der Mieter-Käufer motiviert, jeden Monat pünktlich zu zahlen, da er nicht die Fähigkeit verlieren möchte, das Haus zu verlieren, bevor er es direkt bei Ihnen kaufen kann.

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Wie ein neuer Makler sein erstes Immobilienangebot erhalten kann

Das Erhalten Ihres ersten Eintrags kann eine der größten Hürden im Immobilienverkaufsgeschäft sein. Es gibt viele Möglichkeiten, um Einträge zu erhalten, aber lassen Sie uns nur einige der schnellsten und einfachsten Möglichkeiten behandeln. Ich gehe davon aus, dass Sie Ihr Marketingbudget für Ihren ersten Eintrag niedrig halten möchten.

Ich gehe immer darauf zurück, aber frage zuerst deine Familie, deine Freunde, Kollegen, Ex-Schulkameraden, Facebook-Freunde und jeden anderen, der dich kennt. Fragen Sie sie von allen Menschen, die sie kennen, wer wahrscheinlich die nächste Person ist, die über den Verkauf ihres Hauses nachdenken würde. Bring sie dazu, darüber nachzudenken. Auch wenn die Person, von der sie Ihnen erzählen, noch nicht verkaufsbereit ist, haben Sie jetzt einen guten potenziellen Listungsvorsprung. Sie können sich alle paar Wochen mit ihnen in Verbindung setzen und sogar ein Käuferprofil für sie in der MLS einrichten, um Ihren Namen vor ihnen zu behalten.

Eine andere Möglichkeit, motivierte Verkäufer zu finden, besteht darin, nach Immobilien zu suchen, die vom Eigentümer zum Verkauf angeboten werden, und abgelaufene Angebote der MLS zu verfolgen. Ich gehe wieder davon aus, dass Ihr Marketingbudget sehr niedrig ist. Lassen Sie uns also eine effektive, aber unangenehme Technik anwenden. Sie können dasselbe mit abgelaufenen Einträgen tun. Gehen Sie direkt zum Haus, bringen Sie Ihr Marketingmaterial mit und klopfen Sie an die Tür. Was Sie sagen werden, wird sich zwischen diesen beiden Arten potenzieller Kunden unterscheiden. Lassen Sie uns nun beide Verkaufsskripte durchgehen.

FSBO-Verkaufsskript.

"Hallo FSBO-Person, mein Name ist _______ und ich bin ein Makler bei _____________. Ich wollte nur vorbeischauen und fragen, ob Sie vorhaben, einen Makler zu verwenden, um Ihnen beim Kauf Ihres nächsten Hauses zu helfen, nachdem Sie dieses verkauft haben? (Lassen Sie sie Das Schöne an der Verwendung eines Maklers als Käuferagenten ist, dass Sie keine Provision zahlen müssen, die vom Verkäufer gezahlt wird. Kann ich ein paar Informationen darüber erhalten, wonach Sie suchen, damit ich eine behalten kann? Ich kann sogar ein Profil für Sie in der MLS erstellen, das Ihnen per E-Mail Einträge sendet, damit Sie ein Gefühl dafür bekommen, was da draußen ist, und natürlich sind diese Dienste für Sie alle kostenlos. "

Hinweis: Bitten Sie nicht darum, ihr Haus aufzulisten, wenn Sie sie zum ersten Mal treffen. Die meisten FSBOs glauben, dass sie es selbst verkaufen und es dann satt haben, es zu versuchen. Wenn Sie der Agent sind, der während dieser Zeit mit ihnen in Kontakt stand, haben Sie eine große Chance, derjenige zu sein, der ihr Haus auflistet.

Abgelaufenes Verkaufsskript für die Auflistung.

(Verwenden Sie diese Option am selben Tag, an dem die Auflistung in der MLS abgelaufen ist.)

Hallo Hausbesitzer, mein Name ist _________. Ich bin ein Makler mit _____________. Ich war nur aus Höflichkeit vorbeigekommen, um Ihnen mitzuteilen, dass Ihr Haus nicht mehr in der MLS zum Verkauf angeboten wird. Ihr Eintrag ist heute abgelaufen. (Lass sie antworten). Planen Sie noch, Ihr Haus zu verkaufen? (Antwort) Warum hat sich Ihr Haus Ihrer Meinung nach nicht verkauft? (Antwort) (Wenn sie vorhaben, sich erneut bei ihrem aktuellen Agenten anzumelden, verschwenden Sie keine Zeit mehr. Wenn es vielversprechend aussieht, versuchen Sie, direkt zu einem Auflistungstermin zu gehen, oder versuchen Sie zumindest, einen Termin für denselben Tag festzulegen oder zumindest innerhalb von 24 Stunden.)

Hinweis: Es ist zeitaufwändig, direkt zum Haus der Person zu gehen, aber effektiver als Mailings oder Telefonanrufe. Wenn Ihr Marketingbudget wächst, wird Ihre Zeit wertvoller und Sie möchten nicht so viel Zeit damit verbringen, all diese Häuser zu besuchen. Verwenden Sie diese Techniken effektiv und Sie sollten in der Lage sein, innerhalb von ein oder zwei Wochen einige neue Einträge einzubringen. Es ist eine Menge harte Arbeit, und Sie müssen viel Zeit investieren, aber dies ist eine großartige Möglichkeit, um fast kein Geld auszugeben.

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Liste nach Eigentümer auf der MLS

Jahrelang kontaktierten äußerst sachkundige Hausverkäufer, wie gewerbliche Immobilienmakler, Immobilienanwälte und ehemalige Wohnungsmakler ihre Freunde im Wohnimmobiliengeschäft und baten sie, einen Deal abzuschließen. "Setzen Sie mich einfach gegen eine geringe Gebühr in den Multiple Listing Service ein (damals wurde er möglicherweise als Multi-List bezeichnet), und ich werde die ganze Arbeit erledigen", würden sie sagen. Gelegentlich verpflichtete sich der Wohnimmobilienmakler, obwohl er die Vereinbarung vor seinen vollzahlenden Kunden geheim halten wollte. Obwohl der Hausverkäufer keine Möglichkeit hatte, sein Eigentum direkt in der MLS aufzulisten, konnte er über seinen Maklerfreund Zugang erhalten. Die Makler würden der Öffentlichkeit jedoch so etwas nicht anbieten.

In den letzten Jahren gab es eine so große Nachfrage nach dieser Art von Dienstleistungen, dass Immobilienmakler erkannt haben, dass es möglicherweise rentabel ist, sich ausschließlich auf diese Nische zu konzentrieren. Immobilienmakler mit Pauschalgebühr entbündelten ihre Dienstleistungen effektiv, indem sie eine Grundnotierungsgebühr für die Notierung erhoben und Upgrades anboten, für die ein Kunde beispielsweise Schilder, Schließfächer und virtuelle Touren bezahlen konnte. Diese Geldsparprogramme werden aus einem Grund immer beliebter, sie funktionieren. Viele Verkäufer schließen Treuhandgeschäfte für ihre Immobilien, nachdem sie Tausende oder Zehntausende von Dollar gespart haben.

Hausbesitzer müssen verstehen, was "nach Eigentümer" -Auflistung in der MLS ist. Erstens ist die Auflistung technisch gesehen überhaupt nicht "vom Eigentümer", da Ihre Immobilie nicht mehr für den Verkauf durch den Eigentümer oder FSBO in Betracht gezogen wird, wenn Sie bei einem Makler oder sogar einem Pauschalmakler auflisten. Es wird wie jede andere im MLS gelistete Immobilie behandelt. Die Vertreter des Käufers finden die Immobilie in ihrem üblichen Suchprozess und zeigen die Immobilie in dem Wissen, dass der Verkäufer beim Abschluss eine bestimmte Entschädigungsstufe zahlt, falls der Käufer die Immobilie kauft. Das Konzept "nach Eigentümer" ist jedoch hilfreich, um zu verstehen, dass der Eigentümer die Kontrolle über seine eigene Auflistung hat. Sie können entscheiden, wie Vorführungen gehandhabt werden, wann Tag der offenen Tür abgehalten werden soll und wie sie verhandeln möchten. Für einige Verkäufer ist die einfache Kontrolle über ihre Auflistung die Hauptmotivation für eine MLS-Auflistung mit Pauschalgebühr. Das Geld, das sie sparen, ist ein zusätzlicher Bonus. Sie können die Immobilie nach eigenem Ermessen bewerten. Sie können an einem bestimmten Preis festhalten oder den Preis senken, um den Verkauf zu ermöglichen. Da Geld in Provisionen gespart wird, gehen sie oft weg und stecken mehr Geld in ihre Tasche. Einige Verkäufer mögen es, dass sie ihr Handy für alle potenziellen Käufer- und Makleranrufe beantworten können, anstatt sich Sorgen zu machen, dass diese Anrufe unbeantwortet bleiben.

Die Auflistung nach Eigentümern in der MLS, die Auflistung von Pauschalgebühren, die Auflistung von Pauschalgebühren in MLS oder was auch immer der Begriff sein mag, ist in den letzten Jahren gewachsen und wächst auch in einem rückläufigen Markt weiter. Der Erhalt des eigenen Eigenkapitals ist für Hausbesitzer unabhängig von der Marktlage wichtig. Wenn ein Makler sein eigenes Eigentum verkauft, tut er dies normalerweise selbst, bietet einem Käufer eine Provision für die MLS an (häufig 2,5 oder 3%) und spart dabei Tausende. Hausbesitzer möchten ihre eigenen Immobilien auf die gleiche Weise auflisten und haben zum Glück jetzt die Möglichkeit.

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Für wen arbeitet Ihr Immobilienmakler wirklich?

Wenn Sie ein potenzieller Käufer von Eigenheimen sind, müssen Sie den Unterschied zwischen Verkäufer, Käufer und Immobilienmaklern verstehen. Die Verwendung eines falschen Agententyps kann sich auf die finanziellen Bedingungen des Geschäfts auswirken und erhebliche rechtliche Auswirkungen haben. Lesen Sie weiter, um sich mit dem Verständnis des Unterschieds vertraut zu machen und zu erfahren, wie Sie ihn beim Kauf eines Eigenheims zu Ihrem Vorteil nutzen können.

In den letzten Jahren wurde viel über Käufer- und Verkäuferagenten gesprochen. Das Immobilienrecht hat sich dahingehend weiterentwickelt, dass eine Maklerliste verlangt, wen sie vertritt. Dies erfolgt normalerweise zu Beginn des Prozesses über ein Offenlegungsdokument, das Sie unterschreiben müssen, um zu verdeutlichen, ob der Agent für den Käufer oder den Verkäufer arbeitet. Die Vertreter eines Verkäufers vertreten den Verkäufer. Die meisten Immobilienmakler, die Häuser zeigen und vermarkten, sind Verkäufer. Sie sind möglicherweise freundlich zu Ihnen als potenzieller Käufer, zeigen Ihnen mehrere Häuser und helfen Ihnen beim Angebotsprozess. Normalerweise arbeiten sie jedoch für den Verkäufer und achten auf die Interessen des Verkäufers. Umgekehrt arbeiten die Vertreter des Käufers tatsächlich für den Käufer und haben die treuhänderische Verantwortung, auf die Interessen des Käufers zu achten. Es gibt auch Doppelagenten, aber wir werden gleich darauf zurückkommen.

Normalerweise hat dies nichts damit zu tun, wer den Agenten tatsächlich bezahlt. Warum ist das wichtig? Wenn Sie der Käufer sind, ist es aus finanziellen, rechtlichen und ethischen Gründen wichtig, dass Sie einen Einkäufer einsetzen. Der Vertreter eines Verkäufers hat eine treuhänderische Verantwortung gegenüber dem Verkäufer, nicht gegenüber Ihnen als Käufer. Dies bedeutet, dass ein Vertreter des Verkäufers während der Verhandlungen die Interessen des Verkäufers wahrnimmt. Hier ist ein Beispiel aus dem wirklichen Leben, um dies zu verdeutlichen. Angenommen, ein Agent stellt fest, dass der Verkäufer für einen neuen Job umziehen muss, hoch motiviert ist und nun bereit ist, 15.000 USD unter dem angegebenen Preis zu akzeptieren. Wenn der Agent ein Käufer ist, der für Sie arbeitet, ist er verpflichtet und wahrscheinlich aufgeregt, Ihnen diese Informationen mitzuteilen. Wenn der Agent jedoch der Agent des Verkäufers ist, der für den Verkäufer arbeitet, muss er diese Informationen nicht an Sie weitergeben und kann die Informationen zunächst zurückhalten, um das höchste Angebot von Ihnen zu erhalten.

Was ist also ein Dual Agent? Gelegentlich finden Sie einen Agenten, der angibt, dass er eine doppelte Rolle spielt. Dies bedeutet, dass sie als Käufer und Verkäufer agieren. Seien Sie in dieser Situation vorsichtig. Als Käufer möchten Sie möglicherweise einen Doppelagenten vermeiden. Realistisch gesehen kann der Doppelagent die Interessen des Käufers nicht vollständig vertreten, ohne den Verkäufer nachteilig zu beeinflussen und umgekehrt. Es gibt einige ausgezeichnete Mittel, die in der Doppelrolle effektiv arbeiten können. Als Käufer sollten Sie jedoch den potenziellen Konflikt erkennen. Wenn Sie den niedrigsten Preis für ein Haus wünschen, suchen Sie einen guten Käufer, dessen Loyalität ausschließlich auf Sie ausgerichtet ist.

Sie fragen sich vielleicht, wer tatsächlich für den Vertreter eines Käufers bezahlt. In der Regel listet der Verkaufsagent die Immobilie in der MLS ("Multiple Listing Service") auf und erklärt sich damit einverstanden, die Provision mit dem Makler aufzuteilen, der den Käufer mitbringt. In diesem Szenario teilen der Vertreter des Verkäufers und der Vertreter des Käufers die Immobilienprovision 50/50 auf. Dies bedeutet, dass der Verkäufer zwar für Sie arbeitet, der Verkäufer jedoch tatsächlich für den Vertreter des Käufers zahlt. Gelegentlich finden Sie möglicherweise eine Auflistung, in der der Verkäufer nicht einverstanden ist, die Provision mit dem Agenten zu teilen, der den Käufer mitbringt, und in diesem Fall müssten Sie verhandeln, wer für den Agenten des Käufers bezahlt.

Für Sie als Käufer von Eigenheimen ist es wichtig, die finanziellen, rechtlichen und ethischen Auswirkungen von Käufer, Verkäufer und Doppelagenten zu verstehen. Bevor Sie sich auf die Suche nach einem neuen Zuhause machen, suchen Sie sich einen guten Einkäufer mit mindestens 10 Jahren Erfahrung in Ihrem Markt. Sie werden auf Ihre Interessen abgestimmt und haben die Erfahrung, Ihnen bei der Aushandlung des niedrigsten Preises für das Haus zu helfen.

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Verkaufen Sie Ihr Haus vom Eigentümer in weniger als einem Monat

Auch wenn die Wirtschaft ins Stocken geraten ist, können Sie Ihr Haus schnell vom Eigentümer zu einem angemessenen Preis verkaufen. Wenn Sie sich für den Verkauf Ihres eigenen Hauses über einen Immobilienmakler entscheiden, sparen Sie nicht nur Geld, sondern haben auch die volle Kontrolle über die Verkaufsstrategie. Dieser Artikel zielt darauf ab, den Ball in einem Hausverkauf durch den Eigentümer ins Rollen zu bringen.

Das Wichtigste zuerst: Sie müssen Ihr Zuhause von einem Dritten bewerten lassen. Überall dort, wo Sie sich befinden, stehen zahlreiche professionelle Bewertungsdienste zur Verfügung. Da wir uns mitten in einer Finanzkrise befinden, ist es wichtig, dass Sie Ihre Gewinnziele nicht zu hoch setzen. Versuchen Sie auf jeden Fall, mit Ihrem Haus Geld zu verdienen, aber setzen Sie sich realistische Ziele. Es könnte sich auch lohnen, herauszufinden, wonach andere Häuser in Ihrer Nähe fragen.

Nach der Preisgestaltung kommt Werbung. Stellen Sie sicher, dass Sie sowohl das Internet als auch Printmediendienste wie eine Art landesweites Immobilienmagazin nutzen. Sie können Ihre Anzeige leicht hervorheben, indem Sie hochwertige Fotos der Haupträume Ihres Hauses hinzufügen. Überlegen Sie sich, ob Sie ein "virtuelles Tour" -Video erstellen und auf YouTube hochladen möchten, um ein bisschen mehr Aufsehen zu erregen. Unterschätzen Sie nicht die Macht des Internets.

Selbst bei einer perfekten Preis- und Werbekampagne ist es wichtig, Ihre Immobilie so gut wie möglich zu präsentieren. Achten Sie auf den Vorgarten (um die Attraktivität des Bordsteins zu steigern), die Küche und das Badezimmer. Ersetzen Sie zerbrochenes Glas, Fliesen und Spiegel und kaufen Sie modische Leuchten. Es gibt viele kleine Dinge, die Sie in Ihrem Haus optimieren können und die einen Mehrwert bieten.

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