Wenn ich über Leerverkäufe spreche, kennt jeder die Grundlagen, aber kurze Gehälter sind ein anderes Thema, mit dem selbst viele Anwälte nicht vertraut sind. Bei einem Leerverkauf erhält der Kreditgeber des Hausbesitzers einen Rabatt auf den fälligen Hypothekenbetrag, damit die Immobilie zu ihrem tatsächlichen Marktwert verkauft werden kann. Der Hauseigentümer ist verpflichtet, die Räumlichkeiten zu verlassen und keinen Erlös aus dem Verkauf der Immobilie zu erhalten.
Der Vorteil von Leerverkäufen besteht darin, dass der Hausbesitzer in der Regel länger in der Immobilie bleibt und seine Hypothek nicht bezahlen muss. Wenn er seinen Leerverkaufsvertrag mit dem Kreditgeber richtig gestaltet, wird er möglicherweise kein Mangelurteil gegen ihn erlassen. Eventuell lässt er den Fehlbetrag sogar vom Kreditgeber abschreiben, wenn er geschickt verhandelt. Das Nettoergebnis ist, dass der Hausbesitzer sein Haus am Höhepunkt des Leerverkaufs verliert.
Die Vertreter der Kreditgeber können rachsüchtig werden und einen Leerverkauf nur dann in Betracht ziehen, wenn der Hausbesitzer in Zwangsvollstreckung ist oder mit seinen Hypothekenzahlungen in Verzug ist. Welchen Sinn hat es, dass der Hausbesitzer durch verspätete Zahlungen einen Verlust seiner Kreditwürdigkeit erleidet, wenn dies in keiner Weise die Entscheidung zum Leerverkauf beeinflusst? Tatsächlich haben die Schadenminderungsbeauftragten bereits eine BPO (Brokers Price Opinion) durchgeführt, sobald der Hausbesitzer 91 Tage in Verzug ist. Ihre Erwartung ist, dass die Immobilie in die Zwangsvollstreckung geht, und sie handeln entsprechend.
Hausbesitzer wissen, dass sie ein Problem haben, abgesehen davon, dass sie auf ihrem Grundstück auf dem Kopf stehen, sobald sie ihren Job verlieren, die Scheidung einreichen, einen Todesfall in der Familie haben oder möglicherweise sogar einen strategischen Ausfall in Betracht ziehen. Ein strategischer Ausfall ist die bewusste Geschäftsentscheidung, dass die Zahlung von Hypothekenzahlungen nicht mehr im besten Interesse ihrer Familie liegt. Es wird derzeit geschätzt, dass über 14.000.000 Amerikaner vor dieser Entscheidung stehen – warum sollte ich meine Hypothek weiter bezahlen?
Da dieses Dilemma von Hausbesitzern wächst, die strategisch mit ihren Hypotheken in Verzug geraten, haben die Kreditgeber keine wesentlichen Kürzungen der Hypotheken der Hausbesitzer vorgenommen. Stattdessen bieten die Kreditgeber weiterhin Darlehensmodifikationen an, die eine kurzfristige Entlastung von den laufenden Hypothekenzahlungen, aber keine langfristige Lösung bieten. Der Denkprozess der Kreditgeber könnte lauten: Holen wir etwas Geld herein, und wenn sich der Markt dreht, spielt es keine Rolle, ob sie eine Zwangsvollstreckung vornehmen müssen.
Es gibt einen sich langsam entwickelnden Trend, dass Kreditgeber erkennen, dass ihre Weigerung, Leerverkäufe zu genehmigen, nur zu viel größeren Verlusten geführt hat, wenn sie die Immobilie zwangsversteigern. Selbst mit staatlichen Anreizen und Konjunkturgeldern nutzen sie weiterhin Leerverkäufe, als wäre es eine stille Auktion, und warten effektiv darauf, dass höhere Bieter an den Tisch kommen.
Was sich geändert hat, ist, dass Hausbesitzer in einer besonderen Position, in der sie Geld und ein gutes Einkommen haben, begonnen haben, kurze Löhne zu verlangen und sie zu erhalten. Es ist sicherlich kein großer Trend, weil die meisten Menschen nicht wissen, was sie verlangen sollen oder was ein kurzer Lohn mit sich bringt.
Eine kurze Bezahlung ist einfach ein Leerverkauf, außer dass der Hausbesitzer sein Haus beim Abschluss kaufen darf. Der Short-Pay-Preis wird auf die gleiche Weise wie ein Leerverkaufspreis unter Verwendung von BPOs und Bewertungen bestimmt. Im Wesentlichen nimmt der Kreditgeber eine Kapitalreduktion vor, wird aber beim Abschluss ausgezahlt. Die Dokumentation und das Verfahren für die Beantragung einer Kurzvergütung sind die gleichen wie bei einem Leerverkauf, außer dass der Hausbesitzer nachweisen muss, wie er mit Bargeld oder einem genehmigten Darlehen zum Abschlusstisch kommen kann.
Ein aktuelles Beispiel, das ich gesehen habe, war ein Hausbesitzer, der eine überfällige Hypothek in Höhe von 268.000 US-Dollar hatte und ihm eine Kurzzahlung in Höhe von 78.000 US-Dollar angeboten wurde. Ich wurde von der Hausbesitzerin angesprochen, um eine Finanzierung oder eine Überweisung an einen Kreditgeber für hartes Geld bereitzustellen, um ihre Hypothek abzuzahlen. Das Problem war, dass der neue Preis genau dem vollen Marktwert der Immobilie entsprach, sodass kein Kreditgeber ein Risiko eingehen würde. Dennoch sind Kurzzahlungen bei immer mehr Kreditgebern realisierbar und verfügbar, aber nur, wenn Sie danach fragen. Oft weiß der Schadensminderungsbeauftragte nicht, was ein Kurzlohn ist, also fragen Sie nach einem Vorgesetzten und bleiben Sie hartnäckig!
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